深圳共同共有房产如何分割？深圳婚姻专门律师

先把概念讲清楚，避免混淆。婚姻家庭中常说的“共同共有”(或夫妻共同财产)并不是一个民法典里单独的名词，而是基于《中华人民共和国民法典》《婚姻法》及相关司法解释的制度安排。

夫妻共同财产的基本规则：民法典第1062条等条款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产(当然有例外，如夫妻约定、遗赠、因一方过错造成的损害赔偿等)。共同共有的房产通常指婚姻关系存续期间取得或形成的房屋产权(无论登记在夫妻双方名下，还是仅登记在一方名下，但实际为共同财产的情形)。

深圳(或其他地方)在适用上遵循全国统一的民法典制度，但在实践中会参考人民法院关于婚姻家庭案件财产分割的司法解释以及地方法院成熟判例，特别是关于房产出资、婚前财产与赠与、共同债务抵扣等方面的裁判思路。

二、事实认定：谁出资、产权登记、财产性质如何认定?

在分割之前，核心工作在于认定该房产的归属性质：是夫妻共同财产、还是一方婚前个人财产、或属于一方个人财产但被另一方投入共同劳动或出资而产生的补偿或共有权利。主要考虑以下因素：

购房时间：婚前买的房子原则上为一方个人财产(婚前个人财产)，婚后买的房子原则上为夫妻共同财产。但婚前房产也可能因婚后改造、还贷、房屋升值等原因，触发共同财产分割问题。

产权登记：房产证上登记的所有权人是重要证据，但并非决定因素。登记在一方名下的房产，也可能被认定为夫妻共同财产(如一方隐瞒真实出资、双方约定或共同出资还贷的情形)。

出资来源：首付款、按揭还款、装修款等，谁出钱、资金来源是否属于夫妻共同财产、是否有明确约定或赠与合同，都影响分割。

例如首付款由双方共同账户或共同收入支付，或虽登记在一方名下但首付款由双方共同承担，法院倾向于认定为共同财产。

若首付款为一方婚前个人财产出资，并有证据(如银行流水、赠与协议、婚前约定、亲属证言等)，且没有证据表明另一方有分担或约定，则更可能认定为个人财产。

债务与共同还贷：按揭贷款期间的还款如果由夫妻共同还，则还款部分也应当认定为共同财产对房屋价值的增值贡献，法院在分割时通常会计算双方对房屋价值的贡献比例，并考虑贷款余额、共同债务分担等。

赠与与继承：明确为一方的婚前继承或一方专属的赠与，应认定为个人财产;但如果赠与给夫妻二人或夫妻共同，则属于共同财产。

房屋升值与投资收益：房屋本身的升值是否属于共同财产，常取决于原始财产的性质。如果婚前个人财产购房，婚后升值是否全部归个人，或应当按婚姻存续期间的共同贡献进行分割，是常见争议。

三、常见争议点与法院如何裁量

在实际案件中，几类争议常见：

房产登记在一方名下，另一方主张共同财产

常见情形：婚前婚后资金混同、婚前房产婚后共同还贷、夫妻对于房产有口头约定或实际行为导致共同财产归属。法院会综合证据(银行流水、购房合同、按揭合同、还款凭证、双方证人证言、通信记录、婚前/婚后财产约定等)认定实际出资及财产来源。

首付款为婚前个人财产，但婚后还贷、装修等由夫妻共同承担

通常处理方式：法院会区分本金与增值部分。若首付款为一方婚前个人出资，法院可能认定该部分为个人财产，但婚后共同还贷、装修等投入形成的增值或对房屋价值贡献，应按比例认定为夫妻共同财产并在分割时予以补偿或均分。司法实践中往往采用“先确定个人财产部分，再对共同出资部分和婚后升值进行分割”的方法。

房屋一方婚前父母的出资(赠与)但登记在夫妻双方名下

若能证明父母明确表示赠与给子女一人(如赠与合同或明确证据)，属个人财产;若赠与给夫妻双方或无法证明只属一方，可能被视为夫妻共同财产。证明责任常落在主张一方，证据充分与否决定裁判走向。

房产分割与子女抚养权/居住权的关联问题

有时一方争取孩子的抚养权或占有共同住所，可能希望保留房屋。法院在分割时会综合考虑子女利益、过错、夫妻贡献等。如果孩子随一方生活，法院在公平原则下可能判该方继续居住但需补偿另一方经济上的补偿;也可能判分配房屋给一方并折价补偿另一方。

四、具体分割方法与计算思路

分割夫妻共同房产并没有一个固定公式，法院通常按照“照顾子女和女方利益、照顾无过错方、按公平原则分配”的思路进行裁量。实务上常见几种方法：

实物分割(少见)

房屋是不可分割的特殊财产，一般不进行实物分割，除非房产为多套房屋、或能实际物理分割(比如产业用地或多处房产中按套数分配等)。

协议分割(非常建议)

夫妻双方通过协商达成分配方案，既可约定房屋归属，也可约定折价补偿、共同占有期间的权益分配、房屋处置时间表等。协议能节省诉讼成本，稳定可执行。协议应以书面形式明确，并在涉及公证或法院确认时更具效力。

司法分割(法院裁判)

法院通常根据下列步骤来分配房屋价值：

确定房屋性质(个人财产或共同财产);

确定共同财产部分的价值(按评估价或司法认定价，必要时委托评估机构);

计算双方对共同财产的贡献(出资比例、还贷支付、家务劳动虽无直接货币计量，但在判决中作为照顾因素);

若房屋归一方所有，则需对另一方给予折价补偿(即另一方在该房屋中的应得份额的金钱补偿);

考虑债务、婚内赠与、过错因素(如一方有重大过错导致离婚，法院在分割时可以适当倾斜不利于有过错方);

确定是否需要考虑“共同生活期间房屋升值”的分配。

具体计算示例(简化版，实际操作更复杂)：

假设房屋总价值为1000万，首付款200万来自A婚前存款，婚后还贷由夫妻共同支付并由B承担一半还款额等;

法院可能先将200万视为A的个人出资，从总价值中扣除或标明;剩余部分(800万)作为共同财产按贡献分配;若共同出资占多数，B可获得相应的份额;终A得到其个人出资部分再加按其对共同出资的份额得到的补偿或折价等。

五、证据准备与实务流程(在深圳提几点实用操作)

实践中，要想在分割中占据主动，证据准备至关重要。深圳作为一线城市，房产问题尤为复杂，以下是实务建议：

证据收集清单(越具体越好)

房屋买卖合同、购房发票、首付款凭证、按揭合同、还款银行流水、贷款发放证明;

房屋权属证明、房产证(不动产权证)及登记记录;

婚前财产证明(婚前存款证明、婚前房产证、婚前购房合同、继承或赠与证明);

父母或第三方出资证据(赠与合同、银行转账记录、借款协议或票据);

双方关于房产的约定(书面协议、邮件、微信聊天记录、录音、证人证言);

装修合同、装修付款凭证、房屋增值相关证据(评估报告、交易记录);

子女抚养、生活费用承担等相关证据(用于争取居住权或作为分割考虑因素)。

评估与鉴定

当事人或法院可委托有资质的评估机构对房屋进行市场价值评估，法院通常采纳评估机构报告作为参考。评估价与交易价可能有偏差，但在分割计算中，法院会结合评估价、市场参考价以及双方协商结果进行裁定。

协商与诉讼选择

协商优先：若能协商达成书面协议并履行，省时省力。协议中应明确产权过户、补偿款支付方式、违约责任和争议解决方式(如约定仲裁或再诉至人民法院)。

起诉时效与受理：婚姻家庭案件通常向被告住所地或婚姻登记地人民法院起诉，深圳各区人民法院均受理。诉讼过程中可以申请财产保全、查封措施以防对方转移房产。

临时财产处理：在诉讼期间，如需继续居住或确保子女利益，可向法院申请财产保全或先行分配居住权以稳定生活。

税费与过户问题

房屋分割涉及的税费、过户手续要提前估算和处理。这包括契税、个人所得税(如涉及房屋出售折价补偿)、增值税及附加等。深圳作为一个房价高的城市，税费影响分割后的实际价值，双方应在协商或诉讼时考虑税费分担问题。法院在判决中也可明确由哪一方承担相关税费或从补偿款中扣除。

六、实务中的特殊情形与处理建议

一方把名下房产全部放在父母或亲属名下规避分割

这种“串通”或“买名义房”在司法上会被审查，若能证明为规避债务或婚姻财产分割而人为转移，法院可认定其无效并对名义持有人采取补正处理。若是父母明确表示赠与给子女一人且有证据，则法院一般尊重赠与事实。

多套房产与住房保障问题

如果夫妻名下有多套房产，法院会综合考量双方经济状况、子女抚养、居住需要等因素，并优先照顾无房或抚养孩子一方的居住权，若房屋无法分配给居住方，则可能通过折价补偿解决。

一方有重大过错(出轨、家庭暴力)在分割时的影响

民法典允许在财产分割时考虑过错因素，法院可以在分割时对有过错一方不利地调整分配比例(如给另一方更多的分配或补偿)，但必须有确凿证据证明过错事实及其对家庭造成的损害。

离婚协议与房产分割的执行问题

有时双方在离婚协议中对房屋分割有约定，但一方不履行。可将协议作为民事调解书或在离婚判决中写明执行内容，便于申请强制执行。若仅为离婚协议未形成可执行文书，则需要走诉讼确认程序或申请公证、协议送达法院确认。

七、实践案例(简短示例，帮助理解)

案例A：夫妻婚前A有一套房产并以A名义登记，婚后夫妻共同还贷与装修。离婚时，法院认定首付款为A婚前个人财产，按比例确认A对房屋的个人权利;婚后还贷部分及装修投入和婚姻存续期间房屋升值属于夫妻共同财产，法院计算共同出资占比，终判A取得房屋并补偿B一定金额(或由双方协商变通)。

案例B：房屋登记在B名下，但首付款为A婚后用共同财产支付并有银行流水证明，且双方没有约定赠与。法院认定房屋为夫妻共同财产，按共同财产分割原则分配房屋价值，B需对A进行经济补偿或共同出售房屋后分割款项。

八、给当事人的具体建议(行动清单)

早准备证据：尽快整理好购房合同、银行流水、按揭合同、装修单据、聊天记录、赠与或借款协议、父母出资证据等。证据链完整越能在分割中站住脚。

优先协商并形成书面协议：若可能，先行协商并签署详细的分割协议，约定过户时间、补偿金额、税费承担、违约责任。必要时公证或在法院留存确认。

谨慎处理房产转移：避免在离婚谈判或起诉前后转移财产，这可能被认定为恶意转移，遭到法院否定并影响信用与判决结果。

考虑子女利益与居住稳定：若有未成年子女，优先考虑他们的生活和教育环境，争取居住权或折价补偿时把孩子抚养安排写进协议或申请法院考虑。

请专业律师参与：复杂案件(如大额房产、多处房产、涉及父母出资或跨国财产)务必请专业婚姻家庭律师介入，帮助评估证据、拟定策略、与对方谈判或代理诉讼。深圳的房产交易、契税和不动产登记流程复杂，律师能协助把控税费、评估、过户等细节，减少后续纠纷。

留意诉讼时效与保全：若担心对方转移财产或恶意处置，应及时向法院申请财产保全、查封或冻结不动产登记。

九、总结：法律原则和实践智慧的结合

总而言之，深圳共同共有房产的分割不是单纯看房产证的名字，而是看产权形成的全过程：购房资金的来源、婚前婚后财产界定、双方实际出资及贡献、是否存在赠与或继承、子女利益、夫妻过错等多重因素共同决定分割结果。法院在裁判时以民法典为基础，综合公平原则、照顾子女与女性利益原则以及各方证据，做出具有个案化的裁判。

对当事人来说，有效的策略是事前把证据收集齐全、优先协商达成明确书面协议并处理税费和过户细节;必要时通过律师申请保全并在诉讼中以证据为核心争取合理的分割。作为律师，我们的工作就是把复杂的法律规则和事实证据结合起来，为当事人争取的合法权益，并尽可能使离婚后的生活平稳过渡。